Önsöz : Öncelikle yazının uzunluğu için özür dilerim sevgili okur. Elimden geldiğince kısalttım. İnşaat sektörünün bir çalışanı, neferi olarak bu çarpık sistemi sizlere bütün detayları ile anlatmak istiyorum. Sektör çalışanlarını ve bütün halkı yakinen ilgilendiren bir konu.
Yazı, Havva Ezgi Doğru’nun, Çılgın Projelerin Ötesinde kitabından alıntılar içermektedir. Tamamını okumak için vaktiniz yoksa bile başlıklara ve karartılmış kısımlara dikkat edin lütfen.
İyi okumalar..
Günümüz Türkiyesi’nde kentsel politika alanının üzerinde sallanan otoriter sopayı anlamak, konut sorunu çözümünün insanileşmesi ve demokratikleşmesi için strateji geliştirebilmekle yakından ilgilidir.
Konut Sorununun Ortaya Çıkışı
1950’li yıllarda üretken sermaye yatırımlarının artması ile, kırdan kente kitlesel göçler olması sonucunu doğurmuştur. 1960 yılında 240 bin olan gecekondu sayısı, 1965’te 430 bine ulaşması gecekonduda yaşayan nüfusun, kentte yaşayan nüfusa göre % 21,1 ‘lik bir orana ulaşması anlamına gelmektedir. Devlet Planlama Teşkilatı’nın ilk 5 yıllık planında beklenen gecekondukarın yasallaştırılması ve altyapılarının iyileştirilmesiydi. İlk konut raporunda arazi maliyetlerinin düşürülmesi, inşaat maliyetinin %5-10’unun üzerine çıkmaması gerektiği belirtiliyordu. Arsa maliyeti sorunu halen devam etmektedir. İkinci 5 yıllık kalkınma planında ise kooperatifler destekleniyordu. Üçüncü 5 yıllık kalkınma planında gecekondu sayısının düşürülmesi öngörüldü ama mali araçlar ele alınmadığı için önceki dönem uygulamaları sürdürüldü. Dördüncü dönemde Türkiye devletinin meşruiyeti, büyük şehirlerin gecekondu bölgelerinde kitlesel devrimci hareketleri tarafından tehdit ediliyordu. Bu dönem uygulamaları 1980 yılındaki 24 Ocak İstikrar Kararı’yla yürürlükten kaldırıldı.
Gecekondular, kamu arazilerinde kaçak olarak inşaa ediliyordu. Gecekondu yerleşimleri söylemsel olarak yıkılacak yerler olarak tarif edilse de, meşru olarak kabul edilen bir konuta erişim türüydü. Dahası 1960’lı yıllardan itibaren devlet gecekonduların yasal statü kazanması için birçok af çıkardı.
1966’da yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu, binaların bağımsız bölümlerinin alımına yasal statü kazandırması ile yap-satçı konut üretimi yaygınlaştı.
1980’li yıllardan başlayarak da Türkiye’de ekonominin geçirdiği krizlerden veya durağanlık dönemlerinden çıkışta, inşaat sektörü çeşitli teşvikler sunularak piyasayı hareketlendirmek için kullanılmaktadır.
24 Ocak 1980 kararları ve 12 Eylül askeri darbesi ile, neoliberalizme geçiş döneminde, düşük gelirli ailelere konut edindirmek için Toplu Konut Fonu kurularak yeni bir finansman modeli oluşturma süreci başladı.
TOKİ’nin 1984-1999 yılları arasında piyasaya sağladığı kredilerin % 84’ü kooperatifler tarfından kullanıldı. Konu kooperatifleri kar amacı gütmeyen konut birliklerindan ziyade kar amacı güden müteahhitler gibi çalışıyorlardı. Kooperatifcilik sistemi saf amaçlarla kurulmuş fakat amacına ulaşamamıştır.
Diriliş TOKİ
2004 yılında çıkan 5162 sayılı kuruluş kanununda yapılan değişikliklerde, TOKİ’ye gecekondu bölgelerinde imalat yapabilmesi için geniş yetkiler verildi. CHP Anayasa Mahkemesi’ne itirazda bulunmuş olsa da; TOKİ’nin sosyal devlet kurumu olmasını gerekçe göstererek itirazı reddetmiştir.
Yine 2004’te 5273 sayılı kanunla Arsa Ofisi’nin tüm yetkileri, 64,5 milyon metrekare arazi ile TOKİ’ye geçmiştir. Kurum bu değişiklik ile gücünü muazzam arttırmıştır.
2005 yılında kurum, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu kapsamından çıkarılmıştır. 2014 yılında CHP’nin TOKİ’nin Sayıştay denetimine sahip olması için yaptığın kanun teklifi reddedilmiştir.
2006 yılında 5492 sayılı kanunla kuruma inşaat yapımı sırasında ödemesi gereken harçlarda en düşük tarifelerin uygulanacağı belirtilmiştir.
2007 yılında 5607 sayılı kanunla İmar ve İskan Bakanlığı’nın 775 sayılı Gecekondu Kanunu’nda almış olduğu tüm yetkileri TOKİ’ye devredilmiştir.
2008’de 27052 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak değişen Gecekonu Kanunu ile kurum; belediyelerden izin almadan gecekondu bölgelerinde imar ve parselasyon planları yapabilmektedir.
2010 yılında çıkan 6009 Sayılı Kanun ile yerinde dönüşüm olacak kentsel yenileme alanlarında kurumun talebi, idarelerin talebine göre öncelik kazanmıştır. Ayrıca 5983 sayılı yasa ile kurumun arazileri emlak vergisinden muaf tutulmuştur.
2011 yılında kurumun yaptığı tüm projeler Kamu İhale Kanunu kapsamından çıkarılmıştır.
2012 yılında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile sınırsız bir güç kazanmıştır.
6292 sayılı kanun ile; 2B arazisi olarak adlandırılan orman vasfını kaybetmiş alanlarda kuruma kentsel dönüşüm yapma yetkisi verilmektedir.
Yazıyı yazarken yine değişti mevzuat. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, 21.05.2024 tarihli resmi gazete.
İlgili mevzuat çerçevesinde TOKİ’ye verilen “Gelir ve hasılat getirecek her türlü uygulama” ve bunun gibi yetkilerin yanında, ülkenin en büyük arsa üreticisi olduğunu düşünürsek; konut sektöründeki en büyük oyuncu olması şaşırtıcı değildir.
Kağıt Üzerindeki Rolü
1996 yılında dönemin başbakanı Mesut Yılmaz, TOKİ’nin kuruluş amacının sosyal konut üretmekten ziyade, konut üretimi için kredi sağlamak olduğunu belirtti. Çünkü devletin gözünde TOKİ aslen konut kredi kurumuydu.
TOKİ söylem olarak dar kesimlere yönelik konut edindirme politikaları gütmektedir. Kent arazilerinin metalaştırılmasını hızlandırmakta, oluşan rant paylaşımı mücadelelerinin de belirleyicisi bir rolde bulunmaktadır.
1980’ler TOKİ’sinin kurumsal ayrıcalıklar ile donatılmasının sebebi; şehir dışındaki uydu kentlerde seri şekilde konut üretmekti.
TOKİ 2003 sonrası 30’a yakın yasal düzenleme ile şu görevleri yerine getirmek için etkinleştirilmiştir.
1. Mülkiyeti devlette olan arazileri açmak ve satmak,
2. Yurt içinde ve dışında şirket kurmak ve şirketlere ortak olmak,
3. Özel şirketler ile birlikte devlet arazileri üzerinde kar amaçlı hasılat paylaşımı projeleri geliştirmek,
4. Gecekondu bölgelerinde kentsel dönüşüm projeleri geliştirmek.
Sahada Yaptıkları
Ulusal konut üretiminin neredeyse % 10’unu gerçekleştiren TOKİ sektördeki en büyük müteahhitlerden biri olması sebebi ile piyasa ilişkilerine gömülüdür. TOKİ’nin tüm şirketlere eşit mesafede bir üst yüklenici olduğunu iddia etmek ise pek mümkün değildir. Keza yüklenici şirketlerin %68’i AKP hükümeti ile yakın ilişkisi olan inşaat şirketleridir (Sönmez,2011;İMO,2011)
Üretilen çok katlı binaların verdiği rahatsızlık nedeni ile 2016 yılından itibaren mahelle konseptine geçmiştir. Osmanlı ve Selçuklu mimari motiflerini işleyerek geleneği geleceğe taşımayı görev edinmiştir.
2010 yılına kadar kurumun asıl etkinlik alanı yoksul, dar ve orta gelir gruplarıydı. 2020 yılına geldiğimizde ise grafikte görüleceği üzere; alt gelir grubuna üretilen konut üretimi %8’de kalmıştır.
İç İşleyişi
Bir taraftan merkezi yönetim kapasitesi sayesinde konut üretiminin ölçeğinin artırılması ve sermaye ilişkilerini derinleştirmesi bağlamında alkışlanan TOKİ (Dünya Bankası 2015), diğer taraftan bütçe yapısı ve sermayedarlar ile kurduğu ilişkide şeffaf olmaması bağlamında istenmeyen kurumlara örnek gösterilmektedir.
TOKİ’de açığa çıkan otoriter devlet formu, devletin kapitalist piyasa içindeki sıkışmış halinin sonucudur. TOKİ’nin 1984’te bütçe dışı bir fona bağlanması, 2003’ten sonra konut üreticisi biçimini alması, devletin mali disiplin dışına çıkarak manevra alanı yaratma çabasındaki sürekliliğini beraberinde getirmektedir.
Piyasanın Beklentisi
Devletin özel sektör gibi çalışan bir kamu iktisadi teşekkülü kurması, devletten karlı alanlarda yatırım yapmasını beklemeyen sermayedarlar için son derece rahatsız edicidir. Alt sınıflara konut üretimi yapmak kar getirici bir faaliyet olmaya başladıkça devlet ve sermayedar arasındaki huzursuzluk artmaktadır.
TOKİ’nin arz yönlü politikaları sektör için 2 temel olumsuzluk etki yaratmaktadır. İlki piyasanın kendini oluşturduğu, pazar dinamiklerini bozucu etkisi; diğeri ise özel sektörün oluşturamayacağı talep yönlü konut finansmanının devlet tarafından sağlanmasıdır. Şartların piyasada haksız rekabet yarattığı aşikardır. Bu noktada beklenti ise; kurumun kamu konut bankası olarak çalışması ve konut finansmanı için türev piyasalar kurması gerektiğidir.
İMKON uluslararası ihalelerdeki standartları tutturmada yaşadıkları zorluklar sebebi ile, TOKİ’nin şemsiye kurum olarak ihalelere girmesinin kendi üyeleri için eşi bulunmaz fırsatlar sağlayacağını ifade etmiştir.
Olması Gereken
Ekonomik, toplumsal ve sürdürülebilir kalkınma devlet olmadan mümkün değildir. Devlet piyasanın bir tamamlayıcısı olarak çalışmalıdır. Piyasanın yerine geçmemelidir. (World Bank 1997) Devlet ve piyasa birbirlerinin tamamlayıcısıdır. Ülkelerin gelişmek için piyasaya, piyasaların da kapasiteye sahip devlet kurumlarına ihtiyacı vardır. Piyasanın bekası için rekabete giren değil, aksine rekabeti düzenleyici kurumlar gereklidir.
Ekonomik açıdan; sermaye eksikliğinin iktisadi kalkınmadaki en temel engel olduğu düşünülürse, üretken sermaye yatırımarı teşvik edilmelidir. Dolayısı ile konut yatırımları bir tüketim malı veya kaynak emici olarak görülmelidir. Gelişmekte olan ülkeler için konut sektörü üretken bir yatırım aracı olarak görülmemelidir. Ülkemizde konut sorunu sanayileşme süreci tamamlandıkça; sanayileşmenin yan ürünü olarak çözülecektir. Bununla beraber; depreme dayanıklı konutların yapılması hayati bir mesele olup, çözüme ulaştırılmalıdır. Bu noktada dünya üzerinde çeşitli ulusal konut projeleri ile barınma ihtiyacı düşük maliyetler ile çözülmüştür.
TOKİ’nin önceliğinin mevcut piyasa koşullarında konut sahibi olamayan vatandaşlar olup olmadığı sorgulanmalıdır.
2013 yılında KONUTDER’in yayınladığı rapor sektörün küçük ölçekli müteahhitlerin egemenliğinde olduğunu göstermiştir. Bu rapordan sonra ise küçük ölçekli müteahhitlerin işlerinin zorlaştığı gözlenmektedir.
Sonuç
TOKİ bir kamu kuruluşu olduğu için özel sektörle rekabet etmek yerine, onun genel çıkarlarını savunmakla mükeleftir. Bu minvalde konut kredi sistemini stabil hale getirerek ülkemize depreme dayanıklı yapılar inşaa eden stabil bir sistem yaratmakla mükelleftir. Konu depreme hazırlık kapsamında değerlendirildiğinde hayati önem taşımaktadır.
Sağlıkla kalın…
mail: [email protected]
